Аренда на Кипре, выселение, суд, увеличение аренды

Печать

Судебная практика по делам, связанным с выселением арендаторов.

В прошлогоднем деле Fisentzidis vs. K&C Snooker & Pool Entertainment, апелляция № 30/2019 от 1/6/2020, Верховный суд Кипра принял решение по юридическому вопросу, относящемуся к юрисдикции Суда по контролю за арендой, действующему на основании Закона 1983 г. (L. 23/1983).

Обстоятельства дела заключались в следующем. Истец сдавал в аренду Ответчикам коммерческое помещение (магазин) в Ларнаке сроком на два года. Договор аренды предусматривал для Ответчиков возможность продления аренды на дополнительный период в два года. Чтобы воспользоваться этим вариантом, Ответчики должны были направить письменное уведомление за месяц до истечения срока первоначального срока аренды.

Ответчики не направили письменного уведомления о продлении договора аренды и не освободили помещения по окончании первоначального периода аренды. После этого истец подал иск о нарушении своего права собственности в Окружной суд Ларнаки и потребовал выселения ответчиков.

В ходе судебного разбирательства по первой инстанции Ответчики утверждали, что Окружной суд не имел подсудности рассматривать дело, поскольку они являлись «законными арендаторами», как это предусмотрено Законом о контроле за арендной платой 1983 года (L. 23/1983). См. статью о т.н. «арендаторах по закону».

Ответчики считали, что в соответствии с Законом о контроле за арендой 1983 года (L. 23/1983) Суд по контролю за арендой имеет исключительную юрисдикцию для рассмотрения дела, поскольку были соблюдены следующие требования:

1) Между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды.

2) Срок аренды истек.

3) По истечении срока аренды арендатор сохранил помещение и оплачивал аренду по договору.

4) Помещение находилось на территории, которая подпадает под действие Закона.

5) Помещение построено до 31.12.1999.

Истцы не оспаривали заявление и правильность этих требований.

Однако они утверждали, что в соответствии со статьей 2 Закона о контроле за арендной платой 1983 года (L. 23/1983), которая предусматривает толкование термина «помещение», арендатор становится «арендатором по закону», если указанные помещения были арендованы или были доступны для аренды (по объявлению) до 31.12.1999. В противном случае арендатор не становится арендатором по закону, и, следовательно, Суд по контролю за арендой не обладает подсудностью рассматривать данный спор.

 

16.12.2018 судья Окружного суда не согласился с доводами истца и поддержал доводы Ответчиков. В результате дело было приостановлено и передано в Суд по арендному контролю.

Истец обжаловал решение Окружного суда на том основании, что судья районного суда ошибся, не согласившись с их доводами.

Аргументы истцов никогда ранее не поднимались и не рассматривались Верховным судом.

06.01.2020 Верховный суд Кипра вынес решение об отмене решения Окружного суда. Верховный суд согласился с доводом истца о том, что в дополнение к пяти требованиям, изложенным выше, арендатор становится законным арендатором только в том случае, если рассматриваемые помещения также были арендованы или были доступны для аренды до 31 декабря 1999 года.

Из указанного решения следует, что для любого человека, являющегося арендатором, очень важно знать, имеется ли у него статус «арендатора по закону/statutory tenant», поскольку у арендатора с таким статусом имеется ряд существенных дополнительных прав, предусмотренных Законом о контроле за арендной платой.

По сути, «арендатор по закону» не может быть выселен из помещения, за исключением случаев, когда он нарушает условия своей аренды, например:

- неуплата арендной платы более 21 дня после письменного уведомления арендатора или

- причинение значительного неудобства соседним объектам или

- несмотря на выраженное обязательство не сдавать помещение в субаренду, арендатор делает это и, следовательно, нарушает договор.

Однако в случаях, когда законный арендатор соблюдает условия аренды, домовладелец сможет добиваться выселения только при возникновении особых обстоятельств, предусмотренных законом. Например, если арендодатель убедил суд в том, что:

- Ему нужно Помещение для личного пользования и / или лиц, находящихся у него на иждивении, или

- Он желает снести Помещение, чтобы построить новое здание, или,

- Он желает внести существенные изменения в Помещение для дальнейшего развития.

- Он желает выполнить работы в здании (старой постройке на сохранении), являющимся частью Помещения.

При возникновении таких обстоятельств арендатор может потребовать компенсацию в размере суммы, эквивалентной 18-месячной арендной плате, или даже возмещение ущерба за потерю клиентуры, если речь идет о коммерческом помещении.

В свете вышеизложенного важно, чтобы арендодатель знал, подпадают ли помещения, которые он хочет арендовать, под действие Закона о контроле за арендной платой, чтобы знать, что даже если договор аренды будет действовать в течение определенного периода времени , он может не иметь возможности выселить арендатора, если последний решит остаться в помещении и будет соблюдать условия аренды. Кроме того, арендодатель также должен осознавать тот факт, что в

таком случае он не сможет сохранить владение помещением, если он не выплатит арендатору компенсацию и только при возникновении особых обстоятельств, предусмотренных законом.

В этой связи арендодателям целесообразно обращаться за юридической консультацией перед сдачей помещения в аренду, и в то же время арендаторам также следует проконсультироваться о том, подпадают ли интересующие их помещения под действие положений Закона о контроле за арендной платой.